タワーマンション 新宿業者の徹底比較調査
経営規模では米銀の5位以内に相当し、財務内容の良さではさらに上位に食い込むはずです。
ＧＥキャピタルは、ＧＥの一部門でありながら、自らもカードやリース、保険など27の部門を持つ金融コングロマリットですが、なかでもかなりの成果を上げているのがＣＲＥ（コマーシャル・リアルエステイト）、つまり商業不動産関連のビジネスです。
商業不動産部門は、700人のスタッフが融資、開発、資産運用、企業金融の4部門を中心に配属され、一80億ドル（2兆3千億円）を超える様々な不動産ポートフォリオをアメリカ、カナダ、イギリスに有しています。
商業不動産部門のなかで、私が最も洗練されたビジネスだと思っているのが、資産運用（アセット・マネージメント）部門です。
ＧＥキャピタルは、現在ＧＥおよびＧＥ以外の不動産も含めて、総額で150億ドル（2兆円）を超えるアセット・マネージメントを行っていますが、ＧＥキャピタルの強さはこの部門にあるといっても過言ではありません。
ＧＥが自ら自己資産の保有目的で不動産投資を行うこともありますが、メインは不動産投資のアドバイザーとマネーのマネージメントです。
ＧＥではこれらの運用・管理不動産をマネージド・プロパティーと呼んで、自己保有の不動産とは分けています。
ノンバンクであるＧＥが手掛ける不動産ビジネスのメインが、ファイナンスではなくアセット・マネージメントだという点にＧＥの強さを感じます。
ＧＥキャピタルの商業不動産ビジネスは、完全な金融ビジネス、すなわちマネーマネージメントだといっていいでしょう。
その秘訣は、高度な金融テクノロジーと投資分析力、それに積極的なコンピュータ投資にあります。
例えば、モーゲージの証券化ビジネスに関しては、ＧＥキャピタルは自分の資産の証券化のみならず、他社からローン債権を買い集めてそれをプールし、証券化するという高度な証券化を得意としています。
自分の資産の証券化もままならない日本の金融機関から見れば、ＧＥキャピタルの金融テクノロジーは20年は進んでいるといえます。
高性能なコンピュータを使った投資分析も、ＧＥキャピタルの強さの１つです。
例えばアメリカの年金基金が運用委託先を選ぶ場合に、何を最重要視するでしょうか。
おそらく、年金拠出者に年金の運用状況を早く、正確に報告することではないでしょうか。
ＧＥキャピタルはこの点を克服するために、巨大なコンピュータセンターを建設し、ほぼリアルタイムで運用結果を年金基金にフィードバックできる体制をとっています。
日本でも、年金基金の運用を不動産会社に任せろという要望が業界からあがっていますが、ただの不動産会社には投資分析と運用結果のフィードバックなどできるはずありません。
この点が、不動産投資といえば不動産を買うことしか頭にない日本と、マネーマネジメントの経験を積んできたアメリカとの大きな違いです。
ＧＥ本体のＣＥＯ（最高経営責任者）ジャック・ウェルチ会長は、口癖のように「市場経済は最良の薬である」と言っています。
また、日本通といわれるＧＥキャピタルのＣＥＯ、ゲーリー・ウエントも、「不動産投資ビジネスで最も重要なファクターは、市場原理に基づいた適正なキャッシュフローと立地条件である」と言いきっています。
この2人の発言は、市場で生きていこうとする日本人の金融・不動産プレーヤーのハートを揺さぶるほど真意をついています。
まさに目標にしたい経営者像の１つだと思います。
不動産がわかる金融プレーヤーを目指すのであれば、目標はあくまでＧＥキャピタルです。
彼らは、日本ではそれほど目立った活躍をしていませんが、それだけ日本にはいい資産の売り物が少ないのでしょう。
しかしアメリカの金融プレーヤーは夕フな連中ばかりです。
いつか日本の金融においてもメジャーな存在になることでしょう。
いまからＧＥキャピタルについてはよくウォッチしておきたいところです。
繰り返しになりますが、アメリカの不動産投資ビジネスは、明らかに金融ビジネスの１つです。
したがって、その担い手も日本とは比べものにならないくらい多岐にわたっています。
日本では、不動産ビジネスは不動産会社、それも大手のデベロッパーが開発の主導権を握りつつ、開発後の不動産を半永久的に保有し続けるビジネスと認識されていますが、これは日本特有のシステムです。
アメリカでは、デベロッパーが不動産プロジェクトを資金調達から開発、保有まで独占することは考えられません。
アメリカには、「餅は餅屋」的な専門家による役割分担と、資産評価を徹底して時価で行うシステムが根づいているのです。
不動産投資市場を担うプレーヤー達の顔ぶれも実に多彩です。
ここでは、アメリカの不動産投資市場を理解するうえで欠かせない、各マーケットメーカーの役割とその歴史についてまとめてみます。
アメリカの不動産投資市場が、いかに市場原理に基づいて機能しているかがわかるはずです。
ペンションファンドー年金基金は、アメリカでも資金量の豊富さでは群を抜いています。
全米平均で商業不動産への投資額は約200億ドル（14兆円）といわれ、総資産の4％程度をコンスタントに不動産投資に振り向けています。
例えば、有名な年金基金であるカリフォルニア州教員退職システムは、18億ドル（2300億円）を不動産投資で運用していますし、全米で最も大規模な年金基金といわれるカリフォルニア州公務員退職システムも、80億ドル（一兆円）規模の不動産投資を行っています。
さらに民間の年金基金では全米最大規模といわれるＡＴ＆Ｔ社は、総資産の12％、約219億ドル（5000億円）を不動産に投資するなど、その動きは活発です。
年金基金がこれだけ不動産投資に積極的な理由は、不動産市場が近年上向きに推移していることに加えて、年金投資のアドバイザー役、不動産投資顧問業者がかなり活発図表９は、アメリカの機関投資家がどれだけ不動産に投資しているかを表しています。
銀行と生保以外は、すべて日本の機関投資家の顔ぶれとは違っているはずです。
ＲＥＩＴ（不動産投資信託）については後ほど詳しくふれるとして、まずはペンションファンド（年金基金）から始めてみたいと思います。
ビジネス展開していることがあげられます。
全米不動産投資顧問業者の上位25社で、およそ640億ドル（8兆3000億円）相当の運用を手掛けているといわれています。
年金基金という巨大マネーをバックにした、完全な不動産投資のプロ達の寡占状態なのです。
ひるがえって日本の年金基金の状況はどうでしょうか。
日本の年金基金は約38兆円の規模があり、そのうちの2割が不動産運用枠にあてられています。
しかし、年金がいまだにこの枠を使って不動産投資に乗り出したという話は聞いたことがありません。
おそらく実績はゼロに等しいでしょう。
一方で、日本では郵便局の簡易保険が92兆円とさらに巨額な存在ですが、不動産への投資は事実上認められていません。
日本人はこれだけ不動産好きなのに、大切な年金のポートフォリオには見向きもしていないのが実情です。
何とも異常としかいいようがありません。
銀行生命保険会社ｌ銀行は全体の4割以上圭保は2割のシェアを占める巨大な機関投資家です。
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